МЕТРО

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Почему последнее время стало актуально говорить о кадастровой стоимости земельных участков? Как известно, в России пользование землей является платным. Если вы собственник земельного участка – вы платите налог на землю, если земля в аренде – арендную плату. Если хотите выкупить земельный участок у государства – выкупную плату. Все эти платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Рассмотрим, что это такое и можно ли ее изменить.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, с одной стороны, кадастровая стоимость презюмируется как рыночная, но с другой, поскольку производится методом массовой оценки, она не в полной мере отражает реальную рыночную стоимость земли. Соответственно, платежи за землю владельца земельного участка могут оказаться сильно завышенными в случаях, когда кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной. Практика Ярославской области показывает, что кадастровая стоимость земель, используемых для коммерческих целей, может быть выше рыночной и в 2 и в 10 раз. Отсюда возникают и непомерные арендные платежи, и завышенные налоги, которые тяжким бременем ложатся на плечи предпринимателей. Парадоксально, но зачастую возникают ситуации, что налоги настолько высоки, что никакое разумное коммерческое использование земельного участка не может их покрыть.

Теперь рассмотрим, какие есть механизмы уменьшения кадастровой стоимости земельных участков.

Новая редакция от 21.07.2014 г. Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установила, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Рассмотрим подробнее процедуру оспаривания кадастровой стоимости:

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В настоящее время в Ярославской области в комиссии по рассмотрению споров могут быть оспорены только земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, а также объекты капитального строительства. Все остальные категории земель (промышленности, населенных пунктов и т.п.) оспариваются только в судебном порядке.

При этом есть определенные нюансы относительно лиц, обращающихся за оспариванием. Так, физические лица (к ним же относятся и индивидуальные предприниматели) могут по своему выбору обращаться либо в комиссию, либо в суд с заявлением об оспаривании. В то время как юридические лица обязаны соблюсти досудебный порядок – сначала обратиться в комиссию и только после этого в суд.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной заинтересованное лицо обязано представить отчет о рыночной стоимости земельного участка, составленный на дату проведения кадастровой оценки. Этот документ является основополагающим для положительного решения вопроса. От того, насколько грамотно он будет выполнен, зависит результат оспаривания.

В настоящее время дела данной категории отнесены к компетенции областного суда. В ходе судебного разбирательства зачастую встает вопрос о проведении судебной экспертизы отчета, в ходе процесса заинтересованные лица вправе инициировать встречную оценку, также требуется проведение экспертизы СРО. Поэтому по данной категории дел необходимо компетентное сопровождение дела квалифицированными юристами.

В целом, при наличии профессионального отчета и квалифицированного юридического сопровождения, судебная практика по данной категории дел в настоящее время складывается положительно.

При этом, в случае исправления технической ошибки, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

А вот в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Следует отметить, что в связи с тем, что с 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц также будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости этого имущества, всё вышесказанное относится и к оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Наша компания имеет большой опыт работы в данной сфере, несколько десятков дел уже завершены с положительным исходом, наши клиенты сэкономили не один миллион рублей арендных и налоговых платежей.

Мы предлагаем комплексный подход к решению проблемы оспаривания кадастровой стоимости: составление отчета о рыночной стоимости земли, полное юридическое сопровождение процедуры, ведение дела в суде, внесение изменений в кадастр, представительство в органах власти по вопросу перерасчета налоговых и арендных платежей.

Информация актуальна по состоянию на 01.02.2015 г.